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遇到職業惡霸房客怎麼辦,支招房東的gan'hu篇!

http://dailynews.sina.com   2019年12月20日 14:01   美國移民諮詢

  在美國當房東的那些苦?

  在美國當房東真的是難啊, 常常發現有美國房東在網上倒苦水,抱怨趕老賴租客有多麼困難,花了許多錢請律師,一會兒傳票無人簽收,一會兒被告要求延期審理,幾個月之後,那些老賴們還免費住着不走,好不容易拿到判決書了,租客趕走了,欠租卻會因爲對方無償還能力而作罷。

  在美國存在着一批專業租客,所謂“專業租客”(Professional renter),也叫“職業白住租客”、“老賴租戶”、“惡房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“專業租霸”等,專指那些欠了房東的租金還不肯搬走的人,而房東及債主礙於法律條文對其無可奈何。

  “職業租客”主觀上有故意拒付房租的惡意,是導致房屋租賃糾紛衝突的主要肇因,還容易引發其它的刑事案件和民事訴訟。

  儘管美國有完善的社會信用體系,使賴債和有犯罪前科的人難以遁形,但由於華人出租房屋時很少對租客進行信用背景調查,有的甚至沒有比較規範的合約,因而經常淪爲“職業租客”的受害者。

  美國許多地方法律偏向保護租客權益,客觀上也加大了屋主趕走“職業租客”的難度。

  “職業租客”多以行騙爲生

  圖片來源:http://stopcasino.blogspot.com/ 

  紐約華裔警官黃先生曾接到法拉盛一位居民的報警,數度前往其住宅調解房東與一名惡房客之間的衝突。房東抱怨說,28歲女子周曉蘭已霸佔一間臥室長達半年,卻僅交過一個月的租金和押金。不僅如此,周曉蘭還謾罵房東,堵塞馬桶,冬天開窗打電暖器。黃警官告訴房東,按法律規定,房客住滿30天就算是居民了,不屬於臨時寄宿者,房東只能通過向法院申請強制驅逐令才可趕走周曉蘭,這就是所謂的“30天法則”。警方無權處理民事經濟糾紛。這名房東接受了黃警官的忠告,聘請律師打官司,最後由法警將周曉蘭強制逐離。黃警官解釋說,租客賴著不走,不交房租,房東也不能換鎖或切斷煤氣水電,更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報警,反告房東持兇器威脅或打傷租客,警察到場時只會將房東逮捕。嚴重的話,房東還會被嚴禁返回自己的家,而租客卻仍可繼續住下去。

  無獨有偶,一名比較懂法的“職業租客”邸千也曾主動向黃警官報警,要求警方逮捕法拉盛140-58ASH Ave家庭旅館的房東範先生,理由是他在那裏遭到了非法驅逐,房門被反鎖,他無法再進入,房東還企圖將其行李箱扔到街上。根據這些指控,警方確實可以逮捕房東,但黃警官鑑於報案人有犯罪記錄,懷疑他所言不實,便進行了調查。房東範先生告訴黃警官,旅館裏自從住進這位45歲的大連男子邸千,就如同遭遇一場劫難。邸千非但連續數月不付房租,還不斷向他要錢去賭場。借不到錢,邸千就搞破壞,撬門、砸鎖、弄壞電飯鍋,朝他臉上吐口水,還揮拳威脅說家庭旅館不合法,準備去舉報,除非給他3000美元。昨天邸千將牙籤插入房門鎖芯,範先生無奈只得換鎖,邸千見狀就報了警。黃警官不忍心逮捕受害者範先生,耐心勸說雙方協商解決。最後邸千向範先生要了700美元,就此搬出家庭旅館。

  黃警官介紹說,房東趕走壞房客的最佳時機是在壞房客入住的30天以內。在這段時間內,房東若發現租客是麻煩人物,可將一個月內剩餘的租金和押金退還,令其搬走。租客若不走,房東報警後警方有權勒令租客搬走。“職業租客”一般都知道頭30天是一個關口,在這段時間內他們會僞裝良善,矇騙房東,使其不知不覺錯過逐客時機,淪爲待宰羔羊。“職業租客”多以行騙爲生,對付過各種各樣的房東。通常他們會謊稱家庭背景良好。

  當“職業租客”住滿30天圖窮匕見時,房東切忌與之直接衝突,只能通過法律途徑解決。

  法院未作判決前,房東不得自行驅趕。在美國“非法驅逐”屬於刑事罪,房客有權對“非法驅逐”造成其損失向法院要求三倍賠償。房東正確的做法是,馬上以掛號信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走,房東可以向租房仲裁委員會(Rental board)起訴房客,申請驅逐令(Eviction)。如果法院寄來驅逐令之後房客還不走,房東可請求警察強制執行。警察若不受理,可記下其警徽號用於投訴。房客對於驅逐令不服可以上訴,但必須先搬走。房客所欠繳的租金,房東需另行通過民事訴訟來追討。如果房客敗訴,訴訟費用由房客付。對於房客賴債,法庭會把欠款記錄寫入個人信用報告裏,跟隨其一輩子。某些法院規定,涉案金額不足萬元的案子由小額法院(Small Claims Court)審理,不得聘請律師。

  “職業租客”比房東更懂法

  “職業租客”都是打定主意“將無恥進行到底”的,“極品無賴”更會鑽盡法律漏洞來損人利己。因此房東們必須瞭解美國法律,加強防範意識。許多華人新移民爲了節省開支,會選擇住廉價的地下室房間(土庫)或家庭旅館牀位,報紙上網站上也常年刊登地下室、家庭旅館的廣告。但是在美國,地下室出租屬於違法,被嚴厲禁止;開辦家庭旅館無執照的也不合法,只是民不告官不究。正因如此,地下室、家庭旅館的屋主最容易遭“職業租客”敲詐勒索。不過,屋主大可不必驚慌,當房管局(Building Department)接到舉報派人登門檢查時,如果主人不開門,檢查員是不得強行闖入的,除非遇到火警等緊急情況。警察沒有搜查證也不能擅闖民宅、砸門擾民。“職業租客”向警局告發房東換鎖,未必都能奏效,因爲究竟是房客丟了鑰匙還是房東換了鎖,得由證據證明,這就看誰提供的人證、物證更有力。

  “職業租客”有時會以在租屋內丟錢丟物爲由訛詐房東,要求賠償。其實,房東對於房客在租屋內的財物失竊,是無需承擔責任的,除非該租屋經常發生盜竊案,而房東未改善安全措施。房東所購買的責任保險,只負責賠償租客在租屋外面(如樓梯、停車場、游泳池等公共場所)所發生的人體傷害事故。租客如有貴重物品,最好還是存放於銀行保險箱,或自己購買租客保險(renter insurance)。假如租屋發生火災,造成租客財物受損,那麼房東的責任保險會作出賠償。

  “職業租客”爲訛錢費盡心機,房東須心細如髮,晝警暮巡。

  房屋設施損毀如果是租客所爲,應由租客負責修復;如果損壞不是,則可要求房東修復。房東遲遲不修的,租客可自行修復,事後從租金中扣除預付的修理費。爲釐清責任關係,拍照保存證據必不可少。一些屋主想通過提高租金來逼退惡房客,其實並不是好方法。法律規定,租金漲幅10%以下的,須提前30天通知租客;漲幅10%以上的,須提前60天通知。

  有的城市還限制漲租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整棟House,16年裏物價房價漲了很多,而租金卻只按通膨率上調一點點。老太太握有合同拒絕搬走,屋主受拖累破了產。後來House由銀行接手拍賣,卻沒人敢買,因爲買主必須繼承這位老太太。合同的重要性不言而喻。布魯克林居民周女士把三樓套房出租給兩名中餐館打工仔,後來發現房內住着十人。因沒有合同,法律不予保護。法官通知十名住客搬走時又特別寬限三個月,讓房東叫苦不迭。

  許多華人出租房屋沒有合同,有些只寫簡單的合約,一旦發生糾紛就缺乏解決依據。而美國人崇尚契約精神,嚴謹的合同會規定租客不得將租屋改作商業用途,不得轉租他人,不得增加人數,不得飼養動物。如果租客毀約,不按時交租金,改動房屋結構,破壞設施等,房東會以書面方式要求租客賠償,並且搬走,然後向仲裁委員會(Rental Board)起訴租客。

  美國屋主出租房屋時還重視“嚴進”,會委託經紀人讓租客提供社會安全號、信用記錄、工資證明以及前任房東的推薦信。房東有權要求租客預付最後一個月的租金、押金、清潔費及信用背景調查費。對於有信用記錄的租客,通常先收兩個月租金再加一個月押金;對於無信用記錄的租客,通常先收半年或一年租金再加一個月押金。押金(Security Deposit)是房東爲保護財產免遭損壞,在租客搬走後可從中扣除房屋設施修理費用和清潔費用。

  “職業租客”懷惡意有備而來

  房東出租房屋時,如果執意要求承租人出具個人信用記錄,會嚇退所有“職業租客”。但是倘若房東被“職業租客”花言巧語矇蔽,引狼入室,那麼雙方日後註定免不了一場惡鬥。房客的條件審覈十分關鍵,這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審覈內容包括三項:信用、前房東推薦信和僱主信息。其中通過僱主信息,房東可以瞭解房客的薪水能否承擔租房費用。但在很多州,薪水的多少絕對不能成爲房東拒絕房客申請的原因。種族、性別、宗教也不能成爲房客被拒的原因。

  法律是一把雙刃劍,對租賃關係雙方各有禁戒。關係惡化時,雙方都能從法律條文中找出投訴對方的理由。房屋出租後,房東對房屋進行例行檢查須提前24小時通知租客,獲允許才可進入。但法律規定緊急情況除外,例如樓上浴缸的水滿溢,房東便可在租客不在時進屋查修水管。即便租客拒不合作,不讓檢查,但查房的機會和理由總是會有的,房東切忌貿然行事。

  此外,租客如果覺得房屋狀況變得不適宜居住,可隨時搬走,並要求房東退還不適宜居住期間的租金。此類情況包括:漏水,窗戶破損,房子結構出現危險,供水不足,沒暖氣,沒熱水,電路系統故障,地面不衛生,老鼠和蟑螂爲患,防火通道堵塞等。房屋管理部門接到租客投訴後,一般會給房東60天時間改正。當然,如果租客有違約行爲,甚至在屋內從事非法活動等,那麼,房東便有理由向法庭申請驅逐令,並依法向租客索賠損失。

  相對租客而言,房東大多擁有物產,有一定的經濟實力,而租客大多屬於弱勢羣體。爲維護社會安定,避免窮人流離失所,美國法律偏向於保護租客權益,這使得一些“職業租客”覺得有機可趁。但是詐騙、霸租、賴債,畢竟都是不道德行爲,會引起公憤,社會環境對“職業租客”是不利的。屋主出租房屋遇上“職業租客”無論多麼憤怒,都須保持冷靜,不動聲色地與之周旋,儘量套取對方更多的信息,收集人證物證,以備訴諸法律行動。

  與“職業租客”過招,既不能觸犯法律,又要超出“職業租客”的思維邏輯,出其不意才能擊中要害。

  如果您是房東:

  1、找租客前“審覈身份”

  租客擔心房東坑,房東也會擔心租客不靠譜,所以最好也瞭解租客的職業、身份、生活習性,確定合適再籤合同。

  2、房東行使正當權利

  房東有權利要求房客按租約,其中包括按時交房租、合法使用房屋,比如:不能用作商用,屋內不能養寵物,不能分租給別人。一旦違反規定,房東有權利讓租客搬走。

  3、瞭解並遵守當地租房相關法律

  如果您是租客:

  1、檢查房間。

  籤合同前,和房主一起檢查房間,包括水電、燈泡等設施,明確責任。

  2、確定房東身份

  簽約前,請房東出示產權證和有效ID,確定房子是他的,避免二房東騙取租金和押金。

  3、仔細看合同

  仔細閱讀合同,特別留心租約上的特別規定或條款,確定沒有問題再簽字。

  4、私人房東租房,最好不要付現金

  給私人房東付租金是儘量不要直接付現金,最好寫check或app轉賬留記錄、憑證,以免以後產生不必要的糾紛。

  5、慎選室友

  瞭解室友的性格,年齡,職業,愛好,是否愛乾淨,有無不良習慣等。

  什麼情況下房東無權將房客趕走?

  目前在美國,有大約三分之一的家庭住房是租來的。那麼,在什麼情況下,房東可以終止租約將房客攆走,房客又有什麼權利繼續居住下去呢?今天我們談的是一般性的出租房屋的相關法律規定。

  在美國,一些涉及種族歧視或弱勢羣體的住房規範有聯邦統一制定的法規,而一般性的房東房客租賃關係由州或者縣一級的法律管轄,它們在規範房東房客的關係上,有許多類似的基本條款。

  統計數據顯示,當房東與房客發生糾紛而訴諸法律的時候,雖然多數情況下是房東勝訴,但是如果有下面的情況發生,則房東無權將房客趕走。

  1.首先,聯邦的公平住房法(Federal Fair Housing Act)規定,房東不能出於種族、膚色、信仰、年齡、性別、出生國別、家庭類型和殘障與否等原因對租客歧視,有些州在這些方面有比聯邦法律更嚴格的法規。

  比如,如果一個出租社區的大多數租客信仰基督教,年底會懸掛放置各種聖誕燈飾,單有一戶擺放了象徵猶太教的七支蠟燭的燈臺,房東不能因此而解除與該租戶的租約。又如一對夫婦入住之後不久就懷孕生子,房東通常也不能以嬰兒日夜啼哭妨礙其他租客爲由,將這家人攆走。

  2.房東不能出於報復心理趕走房客。在租約有效期間,如果因爲各種原因,房客對房屋狀況等向房東提出過抱怨,引起房東不悅,而找出種種理由要把房客攆走。比方說,房客入住之後,發現因爲房頂漏雨,造成屋內某個角落生黴,因此報告了地方政府的衛生部門;又如在寒冬季節,聯排公寓的房東沒有及時在屋前人行道上撒鹽,以致房客滑倒受傷,並且向房東提起訴訟要求賠償;更多的是,房客發現屋內的上下水或其他設施有故障,向房東提出之後沒有得到回應,自己找來維修工修理,並將費用從租金中扣除等。

  在出現此類問題的三五個月或半年之內,包括在租約的無異議按月續租期間,如果房東想要攆走房客,房客可以提告房東是出於報復心理要終止租約,而且基本上會贏得官司。

  3.房客沒有按時全額繳納房租,房東是否一定有權將房客趕走呢?結論在大多數情況下是肯定的,但是也有例外。例如如果在租約中規定水電費全包,但是房東卻沒有及時繳納水電費,房客不得不自己繳費以免斷水斷電,因而在房租中加以扣除甚至暫時拒交房租。這時,房東不能以房客沒有及時或全額繳納房租爲由終止租約。

  更極端的情況是,房東出於某種原因,處心積慮想要攆走房客,故意斷水斷電,給房客繼續居住造成嚴重的安全問題,甚至可能危及生命,在這種情況下,房東不但無權把拒付房租的房客趕走,而且可能面臨刑事起訴。

  4.有的州或縣,還規定某些類型的租客是受保護的人羣,例如一定歲數以上的老人,不能因爲他們沒有按時繳納房租加以驅離。有的地方則規定,居住一定年限例如10年以上的老住戶,房東不能因爲房租繳納出現問題而解除與他們的租約。

  如何用法律手段保護自己合法權益和驅逐職業租客??

  首先租房前要根據相關法律流程,完善合同

  STEP 1:獲取房產出租資格證

  美國大部分城市均要求屋主申請房產出租資格證(Rental License),這樣政府才能讓你的房租收入給政府交稅,想獲得租房許可證的話,具體步驟如下:

  1)填寫申請表格 (樣本)

  2)預約檢查,確保水電系統正常工作

  3)然後適當做一些維修,以便於租客搬入後少些麻煩。

  提示:一定要安裝煙感報警器(SMOKE-DETECTORS)。

  STEP 2:購買保險

  在美國擁有一棟房子,都要買房屋保險,這樣會避免了高價的維修費用。

  但是出租的房子和房子做爲主要居住地的房屋保險會有一些不同。

  確保買的是出租房保險(Renters Insurance),出租房保險包含了你房子的結構,損毀,部分法律開銷,還包括醫療的開銷,甚至收不上來房租也可以包含在裏面。另外建議你的房客購買租房者保險,因爲你的保險不會保租客的個人物品。

  STEP 3:找租客

  找租客有兩種方法,一種就是委託給房地產公司,他們負責把您的房子掛在系統裏面,幫你出租並且籤合約,服務費一般是一個月的房租,這種方法的優點是比較省心,出租更快,正規。

  另外一種是自己找租客,下面介紹幾個免費的網站,如果房東比較有時間,可以自己找租客:

  STEP 4:背景調查

  能找到好的房客很重要,一定要做租客背景調查(tenant background check),主要包括了信用調查和犯罪記錄調查。

  STEP 5:籤合同

  首先是收取押金(security deposit),押金一般包括一個月的租金和最後一個月的房租,當然有的時候也有些房東只收取一個月的租金作爲押金。

  合同有幾種:

  一般是一年一簽約,大部分房東傾向於這種,然後自動續期(RENEW),如果你不想房客繼續居住,只需要在一年期到期兩個月前給租客出書面通知(written notice),告知租客不再續租就可以了。

  如果你想賣掉房子或者有其他原因,也可以用一個月一簽(MONTH-TO-MONTH)的方法。這樣獲得更多的支配的自由權利。

  收房租:一般是一個月一付,合同一般都有規定每月幾日前支付房租。

  STEP 6:如果租客不付房租應該怎麼辦?

  這是一個讓人頭疼的問題,找到不好的租客非常麻煩,所以建議大家購買投資房的時候不要光考慮價格便宜,因爲便宜房子的租客普遍素質差一些,而好房子的租客大多是高級白領,收房租會更容易。

  但是爲了防患於未然,我們依然需要知道萬一收不上來房租應該怎麼辦?

  首先,要拿出租房合同以及檢查租金記錄,明確對方違約的時間以及需要支付的罰金,計算出租客的總欠款金額。

  其次,發送Late Rent Notice(樣本) ,可以是Email,也可以是寄給租客,同時打電話溝通情況

  第三步,發送Pay or Quit Notice(樣本)給租客,這是一個比較正式的文件,也是驅逐程序的第一步,告知租客你打算訴諸法律手段去驅逐他們,這封文件需要寫清楚你即將驅逐他們,還有總欠款數,需要在何日之前付清。

  第四步,訴諸法律程序,如果不自信或者怕麻煩,可以考慮找一個驅逐律師(Eviction Lawyer)。在聽證會之前準備好所有的證明文件,以及組織好應對的語言。

  在這裏重點給幾個提示:

  1)發現租客違約之後,建議即時進入房屋進行檢查,確保房子沒有被損壞,這個需要跟房客預約,房東不能擅自闖入出租的房子內檢查。

  2)沒得到法律判決前,不要擅自施趕租客,比如停電換鎖之類的,這樣反而會原告不成成被告

  3)如果你認爲你們會到法庭上解決,就儘量避免收取部分租金這樣的情況。

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