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乾貨!外國投資人在美國投資地產稅法知識

http://dailynews.sina.com   2019年05月22日 14:38   美國移民諮詢

美國稅法是非常複雜的,在美國境內購買地產之前,如果外國投資者做了有效的稅收計劃,將會減少其在美國繳納的所得稅和遺產稅。

主要稅種有哪些?

財產稅(propertytax)

所得稅(income tax)

遺產稅(estate tax)

贈與稅(gift tax)

1

財產稅(property tax)

徵稅基數是房地產的市值。市值由地方政府每年做評估。無論房產是自用還是出租,只要擁有房產,產權所有人就有義務繳納房產稅。

2

所得稅(income tax)

外國人獲得租金收人或銷售房產的盈利,需要在美國繳納所得稅。租金收入有兩種納稅的方法:

租金收入作爲從事美國貿易的營業收入來對待,繳稅的稅率是和美國個人的稅率是一樣,適用10%到39.6%的累進稅率

是將此房地產視爲被動的投資,租金收入的總額繳納30%的固定稅率。

外國人出售房產還有15%的預提所得稅。根據《外國人投資房地產稅收法案》的要求,如果賣方是外國人,買方有義務預扣房產總銷售價格的15%作爲預扣稅金。這筆預扣稅金通常會超過就淨收益應繳納的資本收益稅。如果預提所得稅稅額超過根據淨盈利應繳納的所得稅,超額部分,外國人必須通過提交所得稅申報表才能拿回退稅。

3

遺產稅(estate tax)

非美國居民的外籍人士過世後其所擁有的所有在美國的房地產需要在美國繳納遺產稅。遺產稅的聯邦稅稅率是40%。取決於房地產位於哪個州,還要繳納州遺產稅。美國公民和永久居民的遺產稅免稅額是五百萬美金。但是,非美國居民的外籍人士只有六萬美金的免稅額。

如果一個非居民的外籍人士將美國房地產當成一個禮品贈與給第三方,他會有贈與稅納稅的責任。根據禮物的價值, 贈與稅的稅率和免稅額與遺產稅基本相同。外國人應該儘量避免直接擁有或通過美國公司間接擁有在美國境內的房地產。在以上兩種情況下,該外國人去世後的房地產都需要在美國繳納遺產稅。

如果通過外國公司(foreign corporation)或用不可撤銷的外國信託(foreign irrevocable trust)來投資美國地產將有可能避免美國遺產稅。

對於海外投資人用何種形式更好?

外國人可以以多種法律形式來持有美國的房地產資產,包括個人名義、合夥企業的合夥人、有限責任公司的成員、外國或美國股份有限公司的股東、不可撤銷的外國信託等。從所得稅的角度來看,外國投資者以個人所有權或使用合夥企業或有限責任公司會繳納相對較低的所得稅。

朗普上臺後引來大範圍的稅改,遺產稅改革也是其中之一,2018年美國衆議院共和黨人公佈了429頁名爲“減稅與就業法案” (Tax Cuts and Jobs Act),新的稅改方案下,財產分別在1140萬美元和2200萬美元以下的個人和夫妻不需繳納遺產稅。

雖然1,140萬美元(2019數據)的贈與稅與遺產稅起徵點是針對美國公民和美國永久性居民的,對於在美國的外國公民,其遺產稅的起徵點立刻降至6萬美元,而對於在美國置業的中國人來說,他們的房產價格往往遠大於6萬美元,他們百年以後,若是想把在美國的房產留給自己的子女,他們的子女就將面臨高昂的遺產稅,所以,對於在美國購房置業的外國人而言,如何在有生之年處理好自己在美國的財產頗爲重要。

外國人所享有的6萬元遺產免稅額,且只能在遺產囑託人過逝以後贈予。通常的做法是註冊美國公司,將房子轉入公司名下,再將公司以股票的形式辦理贈予,因爲股票屬於Intangible資產,可以免去禮物稅。

僅僅只是開設公司將公司放入公司名下,到此你會覺得並不是很難,那麼可能高興太早。過逝以後,遺產需要走司法程序,經過美國法庭認證以後,才能由受益人繼承,而認證需要做很多資產調查,一切都將透明的呈現出來,如果一切都是合法所得,那麼手續會比較順利。

如何讓程序走的更順暢,少支付費用?

外國人在生前委託美國律師辦理信託,可避免將來的認證。外國人假如在美國用個人的身份投資房地產,應該由律師設立生前信託,避免將來需要通過認證。

美國的信託實質上是對個人財產的預安排,不僅可以避免遺產稅,還在一定基礎上具有法律保障、避免法院認證和子女離婚財產保障的功能。通過設立信託,以一種法律契約的方式,把財產放到信託中,從而實現財產的名義轉移,也即名義上已經放到信託中的財產屬於信託所有。因此,信託可以簡單地理解爲:設立人爲了第三方(受益人)的利益而把財產放到信託中,由委託人根據設立人的意願來管理和分配財產。

什麼是信託?

信託主要三方當事人:委託人、受託人、受益人

在所有有信託的國家,有兩個關鍵點都是一樣的,那就是委託人和受益人可以不是同一個人,還有信託財產是獨立於上述三方自身財產之外的,而委託人具有管理權,受益人具有受益權。


一般來說都是家長給孩子設立的遺產信託或教育信託,屬於家族信託的一種,其目的是爲了孩子未來的教育或生計或創業準備資金,這些錢按法律來說,在正常信託存續期間,誰都不能動不能據爲己有成爲自己的私人財產。到期了就屬於受益人,未到期前,即便委託人或受益人已破產,這部分財產不能作爲個人財產進行相應清算。簡單來說就是受法律保護的小金庫,如果委託人和受益人是同一人,相當於爲自己準備了一個東山再起的基金。

家長生意失敗想要動用給孩子的的信託基金的錢,也是可行的。因爲信託裏的這些錢在受託人也就是信託公司的管理下,肯定要進行投資的,要不也無法對信託財產保值增值。在孩子的同意的情況下,受託人也認可,可以將信託財產投向特定領域或企業,這些一般都是在最初的信託合同中有約定的。這是信託的最大好處。規避破產的對子女造成的風險,但作爲投資可動用信託信託小金庫。

所以說信託就是從法律上講財產的收益人和委託人分離。 擁有財產的人和享受財產的人從法律上分離,從而起到保護財產的作用。

信託計劃一旦成立,委託人用於設立信託的財產就成爲了獨立的信託財產,當委託人不是唯一受益人時,信託財產不作爲其遺產或者清算財產。因此如果設立家族信託,委託人即不是唯一的受益人,在信託存續期間,委託人若遭遇破產、離婚、分家等情況,納入家族信託的財產便可免於被清算、拆分等損失。

最常見的將房產轉移給孩子的信託方式是?

可撤銷信託(Revocable Trust)    

可撤銷信託顧名思義,准許信託設立人輕易更改信託內容或是撤銷信託。

原則上系由外國人(非美國公民或綠卡持有者)之非美國稅務居民,設立美國境外「可撤銷信託」持有「美國境外資產」,以外國人來說即使在美國設立信託,如果符合規定亦可以被視爲「境外信託(Foreign Grantor Trust)」。也就是可以在美國當地設立一個境外信託,聽起來幾乎有些不可思議,不過首先設立人須爲非美國人而且必須要是可撤銷信託。

那在美國設立境外信託又有甚麼特點?

在於一般美國信託設立後,所得就需要繳納美國稅,可是境外信託因爲設立人不是美國人又是可撤銷信託,如果沒有分配所得給美國受益人就不會產生美國所得,自然不用繳納美國所得稅。

另外也無美國信託持有境外資產應揭露申報的問題,且因是設在美國當地,當然一樣可以受到美國法律的保障,可稱是一舉數得。其中,再將此信託於設立人死亡時正式轉換成「不可撤銷信託」,此時性質就從境外信託轉換爲地道的美國信託,而在死亡前境外資產的增值都不需要課徵美國稅,這點是不可撤銷信託所做不到的。然而,既然設立人在世時資產屬於設立人才有這些好處的話,反之,設立人的債權人當然也可以對此信託主張權利。

優勢

遺囑認證的回避 – 遺囑是在您去世時轉移財產的法律程序。當您擁有房地產或其他財產時,建立生前信託對避免昂貴的遺囑認證程序尤爲實用。以信託命名的資產可避免法庭的昂貴訴訟程序,通常優先於您遺囑中指定的財產。

可變或可撤銷性– 生前信託允許你在生前對信託文件進行更改(或修改)。

隱私保護 – 信託允許在信託文件的限制內將您的個人資產轉讓爲私人資產。 遺囑認證過程可能會將您的遺產暴露給公衆。

消除遺產面臨的挑戰 – 標準將會在您去世時造成家庭糾紛,並可由您家人中的任何成員提出異議。通過使用信任,您可以在去世後,專門剝奪任何對您的意願提出異議的人的繼承權。

資產分割 – 這對於在婚前持有大量單立財產的已婚夫婦是十分實用的。信託可以幫助將這些資產從公共財產資產中分離。

指定持久授權/監護權力 -生前信託可以用於幫助控制監護人的消費習慣,爲您的未成年子女創造利益。如果您失去行爲能力,需要他人爲您做出醫療決定。它也可以授權另一個人代您行事。

持續管理 – 這允許您通過使用專業受託人管理您的財產,從而讓您積累的財富多代持續增長。您可以將取款金額限制爲收入,如果您願意,可以提供特殊的緊急條款。

遺產稅減免 – 規定可以列入的信任文件中。在您去世後,通過建立信用庇護所信託來轉移財富。CST是一個非常有效的工具,可幫助您減少超過合併遺產稅排除額度的大型遺產稅。

流程

以成立美國生前信託爲例列舉如下:

美國生前信託成立之先前評估工作

01

- 確定家族下一代未來是否已經定居美國或未來將定居-- 美  國、有無可能放棄美國身分;

- 確認家族財產有無達USD10以上;

- 確認財產是否進入美國、以美國信託或法人主體控 有;

- 其他個別案件考慮;考慮移由非美國身分人士於美國成立不可撤銷信託,不宜由美籍人士成立,考慮會有隔代贈與、遺產稅問題

02

確定美國信託合作之律師

03

確定美國信託受託人

具美國身分的設立信託所在州的個人或該州專業受託公司;

04

擬定信託合約

與美國律師討論與擬定相關信託合約,以符合委託人之要求與受益人最大權益的保障;

05

信託委託人簽署信託合約或進行合約簽署之見證

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